جديدترين اخبار از بازار مسكن

با وجود آنكه ممكن است آرزوي خريد خانه در پايتخت توسط نسل‌هاي آتي محقق شود، اوضاع براي اجاره‌ خانه نيز به سختي خريد خانه است؛ ميانگين بهاي اجاره يك مترمربع واحد مسكوني در تهران و براساس آمارهاي وزارت مسكن در سال ۹۲ حدود ۱۸ هزار و ۷۰۰ تومان بود كه در پاييز ۹۸ به ۴۶ هزار و ۴۰۰ تومان و در پاييز سال ۹۹ به ۶۱ هزار و ۲۴۸ تومان رسيد. بدين معنا كه بدون دريافت وديعه براي اجاره واحدي صد متري در سال ۹۲ به‌ طور متوسط يك ميليون و ۸۷۰ هزار تومان پول لازم بود كه در پاييز سال گذشته به ۴ ميليون و ۴۰۰ هزار تومان رسيده است. حدود ۲۳۵ درصد

افزايش نرخ اجاره در عرض ۶ سال!

با استناد به اينكه شاخص اجاره مسكن در كل مناطق شهري در پاييز سال جاري و براساس گزارش بانك مركزي افزايشي ۳۲.۴ درصدي نسبت به پاييز ۹۸ داشته، تا پايان آذر ۹۹ براي همان واحد مفروض، اجاره به بيش از ۶ ميليون تومان رسيده است؛ طي ۷ سال ميزان اجاره با فرض عدم دريافت وديعه جهشي ۲۳۱درصدي داشته است. اين امر نه تنها به افزايش شكاف طبقاتي دامن مي‌زند، بلكه اجاره‌نشيني را نيز سخت‌تر كرده است.

نرخ رشد اجاره تا پيش از جهش‌هاي ارزي سال ۹۷

با استناد به گزارش وزارت مسكن و راه و شهرسازي، متوسط بهاي اجاره يك مترمربع واحد مسكوني پايتخت در سال اول دولت روحاني، ۱۸هزار و ۵۹۲ تومان بود. هر چند در فصل تابستان كه پرتقاضاترين فصل براي معاملات مسكن است، متوسط قيمت اجاره هر مترمربع به ۱۹ هزار و ۴۰۰ تومان رسيده بود.

به‌ طور كلي در سال ۹۲ براي اجاره يك خانه صد متري در تهران، متوسط قيمتي كه صاحبخانه‌ها درخواست مي‌كردند، يك ميليون و ۵۰۰ تا يك ميليون و ۸۰۰ هزار تومان بود. هر چند نرخ ارز و تورم نيز در آن سال به ترتيب ۳۱۸۳ تومان و ۳۴.۷ درصد اعلام شده بود. در سال ۹۳ دولت تلاش كرد تورم را كاهش دهد و نرخ ارز را به ثبات برساند كه موفق هم بود. تورم در پايان آن سال به ۱۵.۶ درصد كاهش يافت و نرخ ارز نيز با اندكي تغيير به ۳۲۸۰ تومان رسيد. در سال ۹۳ و براساس آنچه وزارت راه و شهرسازي اعلام كرده، متوسط اجاره هر مترمربع واحد مسكوني نزديك ۱۹ هزار تومان اعلام شد؛ تغيير چنداني نسبت به سال ۹۲ نداشت.

در سال‌هاي ۹۴، ۹۵ و ۹۶ كه تورم ۱۱.۹، ۹ و ۹.۶ درصد اعلام شده بود، متوسط اجاره‌بها نيز ۲۲ هزار و ۹۹۰ تومان، ۲۳ هزار و ۵۵۴ و ۲۸ هزار و ۲۰۰ تومان بود. در اين دو سال نرخ ارز تغييرات شديدي نداشت و به ترتيب ۳۴۵۰، ۳۶۴۶ و ۴۰۴۵ تومان قيمت‌گذاري شده بود و البته بازار مسكن نيز در آرامش نسبي قرار داشت و تعداد اجاره‌نامه‌ها نيز روند ثابتي را نشان مي‌داد. هر چند تعداد قراردادهاي اجاره در تابستان بيش از ساير فصل‌ها بود. با استناد به گزارش وزارت راه و شهرسازي سال ۹۶، پررونق‌ترين سال براي بازار اجاره مسكن بود به گونه‌اي كه در تابستان اين سال ۴۵ هزار و ۳۲۶ فقره قرارداد ميان مالكان و مستاجران به امضا رسيد. با گشتي در آگهي‌هاي قديمي مسكن مي‌توان چند نمونه از ميزان وديعه و اجاره در سال ۹۶ را يافت. رهن كامل آپارتماني نوساز ۱۰۰ متري در ونك ۲۰۰ ميليون تومان و واحدي ۱۶۵ متري و ۱۲ سال ساخت در سعادت‌آباد نيز ۲۳۰ ميليون تومان بود. تهرانپارس ۹۰ متر و دو سال ساخت نيز رهن كاملي ۷۵ ميليوني خواهد داشت.

جهش ارزي و تغييراتي چندباره و ناگهاني

سال ۹۷ با اعلام خروج امريكا از برجام و بازگشت تحريم‌ها عليه ايران، نه تنها خاطره دور اول تحريم‌ها در ابتداي دهه نود را زنده كرد كه تصميم‌گيري‌هايي مانند تخصيص ارز دولتي براي كالاهاي اساسي، به كمبود ذخاير ارزي دامن زده و سبب شكل‌گيري انتظارات تورمي در افراد شد. نتيجه آن نيز جهش ۱۶۶ درصدي نرخ ارز و رسيدنش به ۱۰۷۸۳ تومان بود. در سال ۹۷ نرخ تورم به ۲۶.۹ درصد رسيد و متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني نيز حدود ۳۶ هزار و ۵۰۰ تومان بود. بدين معنا كه براي اجاره يك خانه صد متري اجاره‌اي ۳ ميليون و ۶۵۰ هزار توماني لازم است. بيشترين قرارداد اجاره در اين سال نيز در فصل تابستان به امضا رسيد كه ۳۵ هزار و ۷۸۳ عدد بوده است.

براساس آگهي‌هاي قديمي رهن كامل خانه‌اي صد متري و نوساز در سعادت‌آباد ۳۰۰ ميليون تومان برآورد شد كه نشان‌دهنده تسري تورم به بازار خريد و فروش و اجاره مسكن است. نوسانات نرخ ارز در سال ۹۸ و ۹۹ نيز ادامه يافت. با وجود اينكه گزارش وزارت مسكن از متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني تنها تا پاييز سال ۹۸ اعلام شده، اما آمارهاي بانك مركزي از افزايشي ۳۲.۴ درصدي قيمت‌ها در پايان پاييز ۹۷ نسبت به ۹۸ حكايت مي‌كند. بدين معنا كه متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني در پاييز به ۶۱ هزار و ۲۴۸ هزار تومان رسيد. نرخ تورم سالانه ۹۸ و پاييز ۹۹ به ترتيب ۳۱.۲ و ۳۰.۵ درصد گزارش شده است. متوسط نرخ ارز در سال ۹۸ نيز در كانال ۱۵ هزار تومان قرار داشت كه در پاييز سال جاري به قيمت‌هاي بالاتر از ۳۰ هزار تومان را به ثبت رساند اما متوسط نرخ ارز در اين فصل در كانال ۲۶ هزار تومان قرار داشت.

كمترين قرارداد اجاره، تابستان ۹۸

تابستان ۹۸، كمترين تعداد اجاره‌نامه از سال ۹۲ به اين سو، ميان مالك و مستاجر امضا شد كه نشان از افزايش شديد و بيش از قدرت خريد خانواده‌هاست. در سال ۹۸ اجاره آپارتماني ۲۰۰ متري در نياوران با وديعه ۷۰۰ ميليون تومان سه ميليون تومان و اجاره واحد مسكوني ۵۰ متري در فرجام (شرق تهران) ‌ماهانه يك ميليون تومان به شرط وديعه ۱۰۰ ميليوني بود. با مقايسه قيمت‌ها در سال گذشته و جاري نشان مي‌دهد كه نوسانات نرخ ارز تا چه ميزان بر قيمت‌ها تاثير گذاشته است؛ واحد ۲۰۰ متري در نياوران ۳۰۰ ميليون تومان رهن و ۳۵ ميليون تومان اجاره لازم دارد، رهن كامل اين واحد ۱۰ ساله دو ميليارد و ۳۰۰ ميليون تومان است. اما در محله فرجام نيز رهن كامل آپارتماني ۴۰ متري در آگهي‌ها ۲۰۰ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است.

متوسط هزينه مسكن در سبد خانوارها

براساس گزارش وزارت راه و شهرسازي از متوسط هزينه مسكن در سبد خانوارها، طي سال‌هاي ۷۵ تا ۹۵ سهم هزينه مسكن از ۲۶.۳ درصد به ۲۸.۶ درصد رسيده؛ شايد افزايش ۲.۳ درصدي رقم ناچيزي به شمار‌ آيد، اما بدان معناست كه اين هزينه در دو دهه از ۴۷۳ هزار تومان به ۱۲ ميليون و ۶۴۲ هزار تومان افزايش يافته است. نرخ اجاره در سال ۷۵ براي منطقه يك متري ۸۱۹ تومان بوده كه در سال ۹۷ به ۵۷ هزار و ۶۶۰ تومان رسيد. ارزان‌ترين منطقه تهران در سال ۷۵، ۱۸ با ميانگين اجاره هر مترمربع ۳۵۴ تومان بود.

متوسط اجاره براي اين منطقه در سال ۹۷ به ۱۷ هزار و ۵۸۷ تومان رسيد. متوسط نرخ اجاره در سال‌هاي ۷۵ و ۹۷ براي كل كشور به ترتيب ۹۰۲ تومان و ۳۶ هزار و ۴۴۵ تومان اعلام شده كه در پاييز سال ۹۸ به ۴۶ هزار و ۴۰۰ تومان و با حسابي سرانگشتي در پاييز سال جاري نيز به ۶۱ هزار و ۴۳۰ تومان رسيد. حدود ۶۸ درصد افزايش در دو سال. از سوي ديگر گزارش سال ۹۸ مركز آمار از سهم بخش‌هاي مختلف از سبد هزينه خانوارها نشان مي‌دهد ۳۴ درصد از كل هزينه‌ها مربوط به بخش مسكن است؛ ۱۷ ميليون و ۲۶۷ هزار تومان كه هفت ماه حداقل حقوق يك كارگر است.

بازار مسكن از دو سمت عرضه و تقاضا تشكيل شده و تلاقي عرضه و تقاضا، نشانگر قيمت و مقدار تعادلي در اين بازار است. بر اين اساس، تحليل بازار مسكن، نيازمند شناخت ساختار عرضه و تقاضاي مسكن خواهد بود. در الگوي عرضه و تقاضاي بازار رقابتي، هيچ يك از خريداران و فروشندگان نمي توانند اثر زيادي بر روي قيمت بگذارند. مقدار عرضه و تقاضا، وابسته به قيمت محصول در بازار است.

قانون عرضه مي گويد: با ثابت بودن ساير شرايط، مقدار عرضه، وابسته به قيمت است و در قيمت بالاتر، عرضه بيش تر و در قيمت پايين تر، عرضه كمتر خواهد بود. قانون تقاضا نيز مي گويد با ثابت بودن ساير شرايط، در قيمت بالاتر، تقاضا كمتر و در قيمت پايين تر، تقاضا بيش تر خواهد بود.

همه‌ي ما شنيديم كه بهترين زمان خريد و يا سرمايه گذاري در بازار مسكن، زماني است كه بازار از نظر عرضه و تقاضا در شرايط مطلوبي قرار داشته باشد. يكي از مشكلاتي كه افراد در زمان سرمايه گذاري مسكن دارند، ندانستن زمان دقيق و مناسب براي خريد خانه است. در ادامه اين مطلب قصد داريم تا شما را با ۷ ساختار اصلي و مهم تقاضاي مسكن آشنا كنيم. با كمك اين ساختارها مي توانيد زمان تقاضاي بازار را به خوبي شناسايي كرده و در بازار مسكن سرمايه گذاري كنيد.

ساختارهاي مهم تقاضاي مسكن

• تقاضاي مسكن
• تقاضاي مصرفي (واقعي)
• تقاضاي خدمات مسكن ( اجاره نشيني )
• تقاضاي خريد مسكن شخصي
• تقاضاي سرمايه‌اي
• تقاضاي خريد مسكن براي استفاده غير شخصي ( بلند مدت )
• تقاضاي خريد مسكن سوداگرانه ( كوتاه مدت )

تقاضاي مسكن

هر چند در نيازسنجي مسكن، مواردي چون خانوارهاي تازه تشكيل شده، خانوارهاي منحل شده، استهلاك، تخريب و نوسازي و حتي كمبود موجودي فعلي مسكن، مورد توجه قرار مي‌گيرد؛ ولي تقاضاي مسكن (تقاضاي مؤثر) آن بخشي از نياز است كه با قدرت خريد همراه بوده و به بازار مسكن ورود مي‌كند. قدرت خريد با توان مالي خانوار نيز بستگي به درآمد و پس‌انداز گذشته، حال و آينده خانوار دارد. علاوه بر توان مالي خانوار، عوامل متنوعي چون انتظار تغيير قيمت مسكن در آينده، نقدينگي و تورم، بازده دارايي‌هاي رقيب، تحولات جمعيتي و … بر تقاضاي مسكن، اثر مي‌گذارد.

از سوي ديگر بايد توجه داشت كه مسكن، فقط كالايي مصرفي نيست؛ بلكه داراي انگيزه‌هاي سرمايه‌اي نيز است. در يك تقسيم‌بندي كلي مي‌توان سَمت تقاضاي مسكن را به دو دسته تقاضاي مصرفي (واقعي) و سرمايه‌اي تقسيم كرد.

بسته به شرايطِ اقتصاد خرد و كلان، شدت حضور چهار جريان تقاضاي مسكن در نمودار فوق، تغيير مي‌يابد؛ با اين توضيح كه در دو مورد اول، عمدتاً شرايط اقتصادي، به ورود يا خروج افراد (يا منابع مالي) از بازار مي‌انجامد؛ اما در ارتباط با دو مورد آخر، شرايط اقتصادي، غالباً منجر به جابجايي افراد (يا منابع مالي) از يك گروه تقاضا به گروه ديگر مي‌گردد.

در يك رويكرد ميان‌درآمدي نيز تقاضاي مسكنِ كم‌درآمدها (تقاضاي مصرفي) بيش از هر چيز به درآمد و توان وام‌گيري خانوار و قيمت مسكن، حساس است؛ ولي تقاضاي مسكن خانوارهاي پردرآمد (تقاضاي سرمايه‌اي)، عمدتاً نسبت به بازدهي انتظاري بازارهاي موازي، حساسيت نشان مي‌دهد.

 تقاضاي مصرفي (واقعي)

اين نوع تقاضا در بازار مصرفي املاك صورت مي‌پذيرد. متقاضيان مصرفيِ مسكن به افرادي گويند كه هدف آنها تأمين سرپناه و محلي براي سكونت است؛ زيرا مسكن، يكي از ضروريات زندگي و كالايي فاقد جانشين است.

تقاضاي مصرفي را مي‌توان شامل مواردي چون استفاده شخصي خانوارهاي تازه تشكيل شده، رفع بدمسكني سرانه زيربنا و رفع تراكم نامناسب خانوار در واحد مسكوني، تعويض واحدهاي مسكوني بي‌دوام و فرسوده و … دانست. تقاضاي مصرفي مسكن بر اساس نوع تصرف، به ملكي و استيجاري قابل تقسيم است. در مسكن ملكي، تقاضاي مصرفي از طريق خريد مسكن و در مسكن استيجاري از طريق اجاره خانه، تأمين مي‌شود.

تقاضاي خدمات مسكن ( اجاره نشيني)

وجود بازار اجاره آپارتمان و امكان تأمين تقاضاي مصرفي از كانال بازار اجاره‌اي، اين امكان را براي مصرف‌كننده فراهم مي‌آورد تا در صورت لزوم، تقاضاي خريد خود را به تعويق اندازد؛ در صورتي كه چنين موضوعي در تقاضاي خوراك، محلي از اعراب ندارد؛ زيرا خانوار، خدمات حاصل از مسكن- نه خود كالاي مسكن- را مصرف مي‌كند.

از نقطه‌نظر اقتصادي، افرادي به سمت اجاره‌نشيني مي‌روند كه يا توان مالي لازم جهت خريد مسكن را ندارند (در كشور ما اكثر اجاره‌نشينان از اين دسته‌اند) و يا سرمايه‌گذاري در مسكن، نسبت به ساير گزينه‌هاي سرمايه‌گذاري موجود در بازار، براي آنها از جذابيت كم‌تري برخوردار است.

بنابراين اگرچه تقاضاي اجاره‌نشيني در بازار مسكن بدون انگيزۀ سرمايه‌گذاري شكل مي‌گيرد؛ اما اين بدين معنا نيست كه افراد متقاضي اجاره‌نشيني، بدون بررسي ابعاد اقتصادي، بدون ملاحظه حداكثرسازي نفع شخصي و به ناچار، گزينۀ اجاره‌نشيني را انتخاب كرده‌اند. با اين حال مي‌توان اجاره‌نشيني در كشورمان را عمدتاً از نوع اول و به اجبار- نه اختيار- ارزيابي كرد؛ اين نوع اجاره‌نشيني به نوعي بيانگر تسلط انگيزۀ تأمين سرپناه درباره مسكن است.

تقاضاي خريد مسكن شخصي

اين نوع تقاضا، مسكن را براي استفاده شخصي و سكونت خانوار، خريداري مي كنند. اين متقاضيان، پس از حصول اطمينان از اينكه خريد مسكن از حداقل‌هاي توجيه اقتصادي و سرمايه گذار بهره‌مند است، اقدام به اين خريد مي كنند و در تصميم گيري خود بيش تر به رفاه ايجاد شده براي خانواده، تمركز دارند.

در اين جريان تقاضا، زماني انگيزه سرمايه گذاري تقويت مي‌شود كه بازدهي سرمايه‌گذاري، از نرخ تورم عمومي و يا نرخ بازده سرمايه گذاري بدون ريسك ( مثل سپرده گذاري در بانك ) بالاتر باشد. تقاضا در اين بخش، عمدتا به وسيله خانوارهايي شكل مي گيرد كه اولا: ريسك گريزند. ثانيا: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارايي خود در بلند مدت مي باشند و ثالثا: از آنجا كه به خريد مسكن، نگاهي بلند مدت دارند، بنابراين نقدشوندگي سرمايه گذاري براي آن‌ها چندان با اهميت نيست.

شواهد موجود، حاكي از آن است كه اغلب خانوارهاي ايراني، سكونت در مسكن ملكي را زمينه ساز برقراري آرامش و امنيت رواني تلقي مي كنند كه البته با شرايط نسبتا بي ثبات تجربه شده در بازار مسكن، طي دهه‌هاي اخير، جهش هاي يكباره قيمت مسكن، توجيه پذير به نظر مي‌رسد.

تقاضاي سرمايه‌اي

اين نوع تقاضا در بازار داراييِ املاك صورت مي‌پذيرد. متقاضي سرمايه‌اي، با هدف بهره‌مندي از عايدي سرمايه ناشي از افزايش قيمت مسكن، اقدام به خريد آپارتمان مسكوني مي‌كند. بايد اذعان داشت كه آنچه تحولات بازار مسكن را متفاوت از تحولات ساير بخش‌ها مي‌كند و موجب شكل گرفتن الگوي متفاوت تغييرات قيمتي مي‌شود، عمدتاً از تقاضاي سرمايه‌اي مسكن نشأت مي‌گيرد.

اين تقاضا به دو نوع تقاضاي خريد مسكن براي استفاده غيرشخصي و تقاضاي خريد مسكنِ سوداگرانه تقسيم مي‌شود.

تقاضاي خريد مسكن براي استفاده غير شخصي (بلند مدت)

اين تقاضا عمدتاً با انگيزه‌هايي چون اجاره‌داري و حفظ قدرت خريد صورت مي‌پذيرد. در واقع «پس‌انداز روي دارايي»، ماهيتي بلندمدت داشته و برخواسته از اطمينان به افزايش بلندمدت قيمت يك نوع دارايي، صرفنظر از فراز و نشيب‌هاي كوتاه‌مدت آن است. اين نوع متقاضيان، تمايلي به ورود و خروج متوالي ندارند و اساساً تحركات آنان با اينرسي بالايي رخ مي‌دهد.

تغيير در وضعيت عوامل تأثيرگذار بر انگيزۀ سرمايه‌گذاري- به ويژه عامل بازدهي- بر ميزان تقاضاي خريد مسكن غيرشخصي (براي نگهداري بلندمدت) اثر مي‌گذارد. در اين جريان تقاضا، افراد با هدف كسب درآمد اجاره و بهره‌مندي از افزايش بهاي بلندمدت مسكن وارد بازار مي‌شوند. سرمايه‌گذاران شكل‌دهندۀ اين جريان تقاضا نيز عمدتاً خانوارها هستند كه انجام يك سرمايه‌گذاري نسبتاً كم‌خطر و بلندمدت را در سر مي‌پرورانند. اين گروه از متقاضايان، عمدتاً معتقدند كه زمين و مسكن، به سرمايه‌گذار، خيانت نمي‌كند! ضمن اين كه با توجه به رويكرد بلندمدتشان، نقدشوندگي سريع سرمايه‌گذاري براي آنها از اهميت چنداني برخوردار نيست.

سرمايه‌گذاران سنتي، عموماً براي تأمين مالي خريد مسكن، ابتدا آن را رهن مي‌دهند و سپس يا گذشت زمان آن را به اجاره تبديل كرده، در ادامه بعد از چند سال اجاره دادن واحد مسكوني، آن را به احسن تبديل مي‌كنند.

تقاضاي خريد مسكن سوداگرانه (كوتاه مدت)

به طور خلاصه، ويژگي‌هاي اين نوع تقاضا را مي‌توان شامل موارد ذيل دانست:

ü اين گروه در دوران ركود، چندان حضوري در بازار ندارند.

ü در دوره رونق بازار مسكن، با تزريق منابع مالي به اين بازار، بر شدت افزايش قيمت‌ها مي‌افزايند و در پايان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع ركود را همراهي مي‌كنند.

ü در دوره رونق، هر چقدر ساير فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري، كم‌تر در اختيار اين گروه باشد و دسترسي به منابع مالي، ساده‌تر باشد، هجوم سوداگران به سمت بخش مسكن بيشتر خواهد بود.

ü به طور كلي در اقتصادهايي مانند ايران كه بازار سرمايه از عمق كافي برخوردار نيست، فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار مسكن، بيشتر است.

نتيجه گيري :

در بازار رقابتي، قيمت و مقدار تعادلي يك كالا، با عرضه و تقاضاي بازار براي آن كالا تعيين مي‌شود. در قيمت‌هاي بالاتر از قيمت تعادلي، مازاد عرضه اتقاق مي‌افتد. اين اضافۀ عرضه، نيروي كاهشي بر قيمت وارد مي‌كند و باعث مي‌شود كه قيمت به سطح تعادلي بازگردد.. در قيمت‌هاي پايين‌تر از قيمت تعادلي نيز، مقدار تقاضا از مقدار عرضه بيشتر مي‌شود و باعث مازاد تقاضا مي‌شود. اين مازادِ تقاضا باعث افزايش قيمت و در نتيجه، بازگشت قيمت به اندازه قبل خود (قيمت تعادلي) مي‌شود. پس از اين كه قيمت به تعادل رسيد، اين قيمت، ميل به استمرداد دارد تا اين كه نيروي ديگري بر بازار وارد شود.

اپليكيشن و وب سايت شابش با استفاده از تكنولوژي هاي روز دنيا سايت پيشرو در زمينه املاك مي باشد.

اگر قصد فروش، اجاره و يا خريد انواع ملك از جمله: ويلا، واحد هاي اداري و يا تجاري داريد، به وب سايت شابش مراجعه كنيد و با مشاهده آگهي‌هاي با كيفيت و ارتباط با مشاورين معتبر، هوشمندانه ملك ايده آل خود را پيدا كنيد.