بخش مسكن كشور با ۷ دهه سابقه برنامه ريزي، بخشي از كاستي‌هاي خود را مرتفع كرده است. با اين‌حال فهرست بلند مشكلات اين بخش، حاكي از ساختار متصلب سياست‌گذاري در بخش مسكن است و به‌تبع، نوگرايي و نوانديشي در اين خصوص را اجتناب ناپذير مي نمايد.
نگاهي به اهم مشكلات اين بخش، گوياي حاكم بودن رويكرد مكانيكي پروژه محور طي دهه‌هاي گذشته و كم‌رنگ بودن اصلاحات ساختاري و نهادي است. در ادامه اين مطلب و با آشنا شدن اين مشكلات مي توانيد با حوزه مسكن بيشتر آشنا شويد.
چالش هاي متعدد در بخش مسكن:
· سهم بالاي مسكن در هزينه خانوار؛
· ü نوسانات شديد بازار مسكن؛
· ü عدم تطابق الگوي عرضه و تقاضا؛
· ü بالا بودن طول دوره انتظار خانوارها براي دسترسي به مسكن؛
· ü خلاء اجاره‌داري حرفه‌اي؛
· ü نابساماني بنگاه‌هاي معاملات املاك؛
· ü حجم بالاي واحدهاي مسكوني بي‌دوام در مناطق روستايي و بافت فرسوده؛
· ü ناكارآمدي برنامه‌هاي تأمين مسكن اقشار كم‌درآمد؛
· ü سيستم اطلاعات ناقص زمين و مسكن؛
· ü ساختار ناكارآمد هزينه- درآمد شهرداري‌ها؛
· ü ساختار ناكارآمد نظارت بر شهر و ساختمان.
· ü كاهش شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني؛
· ü نقش بخش مسكن به عنوان ضربه‌گير اقتصاد؛
· ü سهم بالاي بخش مسكن در سرمايه‌گذاري و اشتغال‌زايي؛
· ü ظرفيت موجود در بافت‌هاي فرسوده شهري؛
· ü بازگشت سريع و كم‌ريسك سرمايه‌گذاري در بخش مسكن؛
۵ فرمان راهبردي در حوزه مسكن:
1. اصلاح ساختار توليد
2. تعديل نوسانات بازار مسكن
3. توازن در سياست هاي عرضه و تقاضا
4. تقويت نظام تامين مالي
5. اجتناب از قيمت گذاري در دوران رونق
اصلاح ساختار توليد
قسمت عمده‌اي از حقيقت تلخ ساختار توليد مسكن در كشور، ناشي از شيوه كاركرد سازندگان غيرحرفه‌اي است كه از آنها تحت عنوان بساز و بفروش ياد مي‌شود. متأسفانه، بساز و بفروش‌ها كه فاقد حداقل تخصص فني درباره علم ساختمان مي‌باشند، به اصلي‌ترين تأمين‌كنندگان مسكن مردم كشورمان تبديل شده‌اند.
در چنين شرايطي هر كس با اندك سرمايه‌اي، گوشه چشمي نيز به ساخت و ساز مسكن دارد؛ به گونه‌اي كه بساز و بفروشي به شغل دوم براي بسياري از افراد جامعه- به ويژه در دوره‌هاي رونق بازار مسكن- تبديل شده است. نتيجه چنين وضعي، شكل‌گيري طيفي از سازندگان بي‌تخصص و بي‌برند است كه فاقد حداقل مسئوليت‌پذيري اجتماعي مي‌باشند.
تعديل نوسانات بازار مسكن
بدون شك پاشنه آشيل اين بخش، نوسانات بازار آن است. شايد سؤالي كه در ذهن اكثر مردم باشد، چگونگي مواجهه دولت با افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن مي‌باشد. يك جواب ساده ولي علمي به اين سؤال اين است كه پيش‌نياز جلوگيري از افزايش قيمت‌ها در بخش مسكن، كنترل تورم عمومي كشور است؛ چرا كه معناي ضمني تورم، كاهش قدرت خريد پول است؛ بنابراين در شرايط تورمي، تداوم ثبات قيمت مسكن، فاقد منطق اقتصادي است. اما درباره چگونگي افزايش و واريانس آن، موضوع كمي متفاوت است. همان گونه كه اشاره شد، ساخت و ساز در كشور ما عمدتاً از طريق اشخاص حقيقي و به صورت غيرحرفه‌اي صورت مي‌پذيرد. سازندگان غيرحرفه‌اي بعد از مشاهده افزايش قيمت‌ها و سوددهي مناسب ساخت و ساز، منابع مالي خود را به اين بازار تزريق مي‌نمايند. با توجه به زمان ساخت، پروژه‌هاي ساخته شده اين گروه، ۲ سال بعد به بهره‌برداري مي‌رسد و با عرضه انبوه مسكن در دوره ركود، موجب تعميق ركود مي‌شوند (همانند وضعيت بازار در سال‌هاي ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴).
بنابراين مي‌توان با ساخت و ساز حرفه‌اي و هدفمند و همچنين تجهيز پايدار منابع، تا حدودي از نوسانات بخش مسكن كاست.
در اين راستا، دولت نيز مي‌تواند با اتخاذ سياست‌هاي ضدادواري مالي و به ويژه پولي، از نوسانات بازار مسكن بكاهد؛ براي مثال، در هنگام شكل‌گيري ركود مسكن، اتخاذ سياست تسهيل پرداخت وام مسكن و در هنگام شكل‌گيري رونق مسكن، ايجاد محدوديت براي وام مسكن، موجب كاهش نوسانات خواهد بود؛ از سوي ديگر نظام مالياتي موجود در كشور در حوزه زمين و خريد آپارتمان، نتوانسته است از كاركردهاي ماليات به عنوان يك ابزار كاهنده نوسانات بازار، بهره‌برداري كند.
توازن در سياست‌هاي عرضه و تقاضا
بازار مسكن همانند هر بازار ديگري از دو بخش عرضه و تقاضا تشكيل شده است. بر اساس اصول اقتصاد، تحريك توليد مي‌تواند متناسب با شرايط، به وسيله سياست‌هاي سمت عرضه، تقاضا يا هر دو صورت پذيرد. در دولت نهم و دهم، تأكيد بيش از حدي بر سياست‌هاي سمت عرضه صورت پذيرفت؛ به گونه‌اي كه سياست‌هاي سمت تقاضا به محاق رفت. در همين راستا، شاخص نسبت وام خريد به ارزش مسكن، روند نزولي يافت. اين مسئله علاوه بر كم‌رنگ نمودن اصلي‌ترين كاركرد نظام تأمين مالي مسكن- كه همان تبديل تقاضاي بالقوه خريد مسكن به تقاضاي بالفعل است- تبعات ديگري همچون عدم توان در سمت عرضه و تقاضا را به همراه داشته است.
ندارد؛ به گونه‌اي كه سمت عرضه نتوانسته است خود را با نياز به واحدهاي با مساحت كم‌تر، تطبيق دهد.
نتيجه طبيعي چنين وضعيتي اين است كه سمت تقاضا، به ويژه با توجه به توسعه نيافتنِ بازار تأمين مالي در بخش مسكن و سهم اندك تسهيلات خريد مسكن از كل قيمت مسكن، با مشكل مواجه است. سازندگان نيز به دليل سختي فروش واحدها، با حبس نقدينگي و تأخير در سرمايه‌گذاري مجدد روبرو مي‌شوند.
تقويت نظام تامين مالي
نظام تأمين مالي مسكن، مشكلات عديده‌اي دارد: عدم انعطاف تسهيلات بانكي، خلاء بانك توسعه‌اي مسكن، عدم نهادسازي جهت پس‌انداز مسكن، فقدان رقابت در بخش تأمين مالي مسكن، نسبت پايين مبلغ تسهيلات به ارزش واحد مسكوني، سهم بالاي مبلغ اقساط بازپرداخت تسهيلات مسكن از حقوق و دستمزد، بخشي از مشكلات در اين حوزه مي‌باشند كه نيازمند توجه دولت و به ويژه بانك مركزي، وزارت راه و شهرسازي و وزارت اقتصاد و امور دارايي است.
اجتناب از قيمت گذاري در دوران رونق
اين مسئله مي‌تواند به وسيله سياستگذاران، در جامعه حمايت از مصرف‌كننده مورد توجه و بهره‌برداري قرار گرفته و با توسل به راه‌هاي ميانبري چون قيمت‌گذاري، با ظواهر و معلول‌هاي تورم برخورد نمايد.
متأسفانه در دوره‌هاي رونق بازار مسكن، متوليان اين بخش با فشار شديدي از ناحيه افكار عمومي و رسانه‌ها، به منظور مداخله مستقيم در قيمت‌هاي بازار مسكن مواجه مي‌شوند كه مي‌تواند موجبات كاهش مقاومت دولتمردان و گاه، روي آوردن به برخوردهاي تعزيراتي و تحديدي در بازار مسكن گردد.
نتيجه گيري :
پيش نياز اتخاذ يك برنامه ريزي راهبردي براي سرمايه گذاري در بازار مسكن، شناسايي ادوار اين بازار است. پس از شناسايي دوره هاي رونق و ركود، سوالي كه شكل مي گيرد، نحوه مواجهه و اتخاذ سياست بهينه با هدف حداكثرسازي سود است. تجارت گذشته، حاكي از آن است كه چنانچه فردي با لحاظ اصول سرمايه گذاري، اقدام به ورود و خروج به هنگام در بازار مسكن نمايد، مي تواند بيش از سود نرمال بازار، كسب سود نمايد.
اگر قصد اجاره و خريد خانه در تهران و يا ساير شهرهاي ايران را داريد مي توانيد به وب سايت شابش مراجعه كنيد و با مشاهده هزاران آگهي باكيفيت و ارتباط گيري با مشاورين معتبر املاك تهران، ملك خود را هوشمندانه انتخاب كنيد.
قيمت خريد خانه در غرب تهران